Tu vivienda,puesta en números.
Explora cómo transformar el valor de tu casa en ingresos. Una estimación con datos españoles y las hipótesis a la vista.
Modelo propio apoyado en datos oficiales. No está homologado ni validado por la DGSFP y no es una tasación regulada, una oferta o una renta garantizada. Importes brutos, sin impuestos, honorarios ni márgenes comerciales. La renta contractual es vitalicia.
Metodología y fuentes oficialesCómo calculamos esta estimación
El modelo combina probabilidades de supervivencia y actualización de pagos. No divide el capital entre una esperanza de vida fija. La referencia metodológica es la valoración actuarial de flujos del artículo 56 de la Orden ECO/805/2003; esta herramienta es una simplificación económica y no acredita el cumplimiento íntegro de esa Orden ni sustituye una tasación para sus finalidades reguladas.
Datos oficiales utilizados
Coeficientes de mortalidad y mejora de longevidad de PER2020_Ind_2ndo.orden, anexo 1.1 de la Resolución DGSFP de 17 de diciembre de 2020. Se usan las columnas individuales, con año base 2012. Los valores publicados por mil se convierten en probabilidades.
La tabla fue elaborada para seguros individuales de supervivencia. Su adaptación a vendedores de inmuebles es una hipótesis de este modelo; no supone aprobación de la DGSFP.
Descargar los coeficientes utilizados (CSV)Hipótesis de Casa Serena
El valor del inmueble, el alquiler, los gastos, los tipos y los incrementos son datos editables. Los valores iniciales son ejemplos, no estadísticas de mercado ni tipos oficiales. A efectos del cálculo, se supone que la valoración coincide con el cumpleaños de la edad indicada en el año mostrado; no se modela la fracción de año transcurrida.
Las probabilidades mensuales se interpolan linealmente entre cumpleaños. La base mixta promedia curvas de mujeres y hombres. Para dos personas se supone independencia, con usufructo y renta del 100 % hasta el último fallecimiento.
Fórmulas, calendario de pagos y límites
Para cada edad x y año T se aplica la fórmula publicada: q(x,T) = q(x,2012) × exp[−λ(x) × (T−2012)], convirtiendo previamente q de tantos por mil a probabilidad. Las supervivencias se encadenan hasta su extinción en la tabla.
Los pagos se suponen a final de mes, condicionados a la supervivencia. El descuento usa un tipo anual efectivo. Los incrementos de alquiler y de renta, si los indicas, se aplican desde la mensualidad 13 y cada doce meses posteriores.
Factor de renta = suma de supervivencia mensual × incremento pactado / (1 + tipo anual) elevado a meses/12. El usufructo económico se estima como el valor actual de los alquileres netos ponderados por la supervivencia. Valor transmitido = valor del inmueble − usufructo económico. Renta mensual inicial = (valor transmitido − capital inicial) / factor de renta.
La independencia entre dos vidas, el alquiler neto y la adaptación de PER2020 requieren contrastarse en un estudio profesional. No se modelan reversión parcial, dependencia entre fallecimientos, garantías mínimas, reducción de renta por liberación anticipada, préstamos, derecho de habitación, impuestos ni márgenes de un comprador o asegurador. El cálculo no ha sido validado por un actuario independiente.
La regla fiscal «89 menos la edad», limitada entre el 10 % y el 70 %, pertenece a la valoración tributaria del usufructo vitalicio. No se utiliza para fijar esta renta mensual ni para valorar económicamente la ocupación.
Para consultar el resultado se solicitan tu correo electrónico y teléfono. Al enviar el formulario, el servidor recibe las hipótesis, calcula la estimación y guarda la solicitud con los datos de contacto. La finalidad es entregarte el resultado y atender tu petición sobre esa simulación, sin suscripción publicitaria.
Para interpretar los resultados, compara un ejemplo de renta vitalicia y el papel de la nuda propiedad y el usufructo. El cálculo económico debe distinguirse de la fiscalidad y los gastos de la operación.
Si quieres estudiar la venta de tu vivienda, revisa también las garantías del contrato antes de comparar propuestas.
Fuentes oficiales de esta página
- BOE / DGSFPResolución DGSFP de 17 de diciembre de 2020 · anexo 1.1
Datos PER2020_Ind_2ndo.orden: mortalidad base por edad y factores de mejora. Su finalidad original es aseguradora; no son una tarifa oficial de renta vitalicia inmobiliaria.
- BOEOrden ECO/805/2003 · art. 56
Actualización actuarial de flujos y supervivencia de una o varias personas para las finalidades financieras reguladas por la Orden. El simulador no es una tasación homologada conforme a esta norma.
- BOEValoración fiscal del usufructo · art. 49
Regla tributaria por edad, con límites del 10 % y del 70 %. Debe distinguirse de la valoración económica y del precio negociado.
- BOEITP y AJD · arts. 7, 8, 10 y 14
Operaciones sujetas, contribuyentes y valoración fiscal de derechos y pensiones. Los pactos privados no cambian al obligado frente a la Administración.
- INETablas de mortalidad de la población española
Referencia demográfica de población general. El motor de este simulador utiliza PER2020, no sustituye sus coeficientes por la esperanza de vida del INE.
Las fuentes explican las reglas y datos citados. Los ejemplos, hipótesis económicas y compromisos de servicio se identifican como propios; las referencias no constituyen un aval público de Casa Serena.