La fiscalidad depende de la residencia del contribuyente, de la comunidad autónoma, del municipio y de los derechos transmitidos. Las explicaciones del IRPF de esta guía se refieren a personas físicas residentes sujetas a ese impuesto. No trasladan automáticamente ese tratamiento a no residentes ni a territorios con normativa foral.
La ganancia al transmitir la vivienda
La AEAT contempla una exención en el IRPF de la ganancia por transmisión de la vivienda habitual de personas mayores de 65 años, cuando se cumplen sus requisitos. También explica el supuesto en que el propietario transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio.
Es necesario comprobar la condición de vivienda habitual y la situación de titularidad. La propia AEAT señala particularidades cuando el pleno dominio ya estaba repartido entre nudo propietario y usufructuario. Una segunda residencia requiere un análisis diferente.
En una transmisión a cambio de renta vitalicia, el artículo 37.1.j de la Ley del IRPF contiene una regla específica para determinar la ganancia o pérdida patrimonial. La eventual exención de la ganancia por vivienda habitual debe comprobarse separadamente; no convierte por sí sola todas las mensualidades posteriores en ingresos exentos.
Referencia oficial: Transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años · Ley del IRPF · arts. 25.3.b, 33.4.b y 37.1.j
Los cobros de la renta
Una venta a cambio de renta no es necesariamente un seguro. Para rentas vitalicias o temporales derivadas de la imposición de capitales, el artículo 25.3.b de la Ley del IRPF remite a los porcentajes del artículo 25.3.a. La AEAT distingue expresamente la ganancia patrimonial de la transmisión y el rendimiento de capital mobiliario de las anualidades.
En las rentas vitalicias inmediatas a las que se aplica esa remisión, la fracción de cada anualidad considerada rendimiento depende de la edad al constituirla. Para 70 o más años, la fracción indicada es el 8 %. Ese 8 % no es el tipo del impuesto ni significa que se pague un 8 % sobre toda la renta: es la parte que se integra como rendimiento, según el supuesto legal.
Pide que se identifique la calificación de tu contrato, la edad relevante, el valor actuarial y la tributación de cada componente. En el simulador los importes son brutos y no se calcula un resultado neto después de impuestos.
Referencia oficial: Transmisiones a cambio de renta temporal o vitalicia · Ley del IRPF · arts. 25.3.b, 33.4.b y 37.1.j
Tributos y gastos que hay que presupuestar
Deben examinarse por separado la transmisión del inmueble o del derecho y la constitución de la pensión. El ITP y AJD regula ambas operaciones, sus bases, sus sujetos pasivos y las exenciones que correspondan. El artículo 8 identifica al adquirente en una transmisión y al pensionista en la constitución de pensiones; un pacto privado no cambia al contribuyente frente a la Administración.
La valoración fiscal del usufructo y de la nuda propiedad no equivale necesariamente a su valor económico ni al precio negociado. Hay que revisar el valor fiscal aplicable y las reglas de la comunidad autónoma competente. Para Valencia y Alicante, consulta la Generalitat Valenciana; para Madrid, la Comunidad de Madrid.
También debe estudiarse el impuesto municipal sobre el incremento de valor de terrenos urbanos, incluidos los supuestos de no sujeción, y la ordenanza del municipio. Añade notaría, registro, intermediación y asesoramiento cuando correspondan. Pide un presupuesto que distinga estimaciones, obligado legal y reparto contractual de cada gasto.
Referencia oficial: ITP y AJD · arts. 7, 8, 10 y 14 · Haciendas Locales · arts. 104 a 110
